Avec Eliosor, Bruno Lussato offre un nouveau mode de financement pour les particuliers : le co-investissement immobilier

Je suis Bruno Lussato (EDHEC Master 2013). Après l'EDHEC, j'ai fait un passage rapide dans un cabinet de conseil en stratégie. Mais j’ai vite compris que ce qui m’intéressait, c’était d’entreprendre. 

C’est à ce moment-là que j’ai eu l’idée de ma première boîte : Wistiki. Le concept était de pouvoir retrouver ses affaires avec des petits objets connectés qu’on accroche sur ses clés par exemple et qu’on peut géolocaliser avec son smartphone. 

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Wistiki, c’est une aventure familiale, peux-tu nous raconter ?

On est trois frères à avoir créé Wistiki avec des compétences assez complémentaires : Théo et moi on a fait l’EDHEC tous les deux, moi plutôt finance/communication et Théo plutôt logistique/commercial. Le plus jeune, Hugo, a fait Centrale Lyon, donc lui était surtout sur la partie ingénieur même s’il était en première année de Centrale. 

On a surtout appris sur le tas. Pour avoir une bonne équipe et travailler en famille,  il faut deux choses : être complémentaire et se faire confiance. Ce qui était un peu dur, c’était de cloisonner la vie pro et la vie perso. C’était un enjeu, mais à part ça, c’était une fabuleuse aventure qui a duré longtemps, presque 7 ans. Mes frères et moi avons revendu la boîte partiellement en 2016, et on est complètement sorti des opérations en 2019. 

Vous avez réalisé plusieurs levées de fonds, comment avez-vous fait ? 

Le plus important pour lever des fonds c’est d’avoir des chiffres à montrer. Pour démarrer, on avait fait une campagne de financement participatif, ce qui nous avait permis de montrer que notre produit se vendait et ça a attiré les investisseurs, alors même qu’on n’avait pas le produit.

En tout, on a levé à peu près une dizaine de millions d’euros sur quelques années. 

Aujourd’hui tu vas nous parler d’Eliosor, en quoi ça consiste ?

Eliosor, c’est ma nouvelle aventure entrepreneuriale. Eliosor permet aux gens de financer leur projet sans emprunt grâce à leur bien immobilier. 

On va être capable d’aider deux typologies de personnes :

- Les propriétaires d’un bien immobilier, en rachetant un petit bout de leur bien immobilier,  5, 10, 15 ou 20%. Avec cette entrée d’argent, ils pourront faire ce qu’ils souhaitent : acheter un nouveau bien immobilier, créer une nouvelle entreprise, faire un tour du monde, etc. L’innovation, c’est ce que ce n’est pas un emprunt. On va co-investir dans leur bien. Ensuite, ils auront 10 ans pour revendre le bien immobilier ou racheter nos quotes-parts.

- Ceux qui souhaitent accéder à la propriété. Pour eux, on va amener un apport qui prendra la forme d’un co-investissement de 5/10/15/20% du bien immobilier. Ce qui va permettre à cette cible de ne plus s’endetter à hauteur de 100% du bien immobilier, mais de s’endetter par exemple à 70%. Ceci va faciliter l’obtention d’un plan de financement de la banque.

On ne se rémunère pas avec des intérêts comme les banques. Si on investit 10% de la valeur d’un bien immobilier, on va posséder 15.5% des quotes-parts de ce bien.

Ce modèle existe-t-il déjà ?

C’est révolutionnaire parce que personne n’a cherché encore en Europe, selon notre mécanisme, à rendre liquide une part des biens immobiliers et à permettre un mécanisme de co-investissement original. Un concept proche existe aux États-Unis et nous nous en sommes inspirés pour développer le nôtre en Europe. 

Comment attirez-vous les investisseurs ?

D’un côté on identifie des clients qui ont besoin de notre service, qui ont besoin de liquidités. Et de l’autre, on identifie des investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier résidentiel à travers les foncières immobilières de Eliosor. C’est la foncière d’Eliosor qui va acheter des petits bouts de biens immobiliers, dans des zones géographiques qui ont un potentiel de croissance immobilier important (Grand Paris, ainsi que dans les 20 plus grandes villes de France, principalement). 

Tout particulier qui a 15 000 euros à investir dans l’immobilier peut rentrer dans la foncière et investir son capital. Le taux de rendement ciblé des foncières est de plus de 8% annuel. Mais c’est également ouvert à des acteurs institutionnels qui là vont mettre des tickets plus importants. 

L’enjeu est-il de trouver des investisseurs ou des personnes en besoin de financement ?

Les deux ! On voit qu’il y a autant de demandes de clients qui viennent nous voir, car ils ont besoin d’argent, que d’investisseurs qui veulent investir dans l’immobilier.

Finalement, c’est vraiment ça la définition d’un product-market fit : on connecte deux populations qui ont besoin l’une de l’autre. 

Ce système de co-financement répond-il à un problème d’accès à la propriété ? 

L’immobilier a complètement explosé d’un côté, de l’autre côté les banques ont de plus en plus besoin d’apports. Pour les primo-accédants, c’est très dur parce qu’ils sont pris en tenaille. Donc, nous on vient combler ce gap. On est capable d’aller voir de jeunes actifs pour leur amener ce co-investissement, ce qui va avoir le même effet pour la banque que si tu avais amené un apport. Donc on te permet de gagner 10 ans potentiellement sur l’acquisition de ton bien immobilier. 

Quel parallèle peux-tu faire entre tes deux expériences entrepreneuriales ?

Je pense que le lien, c’est le fait que je réponde à un besoin. Pour Wistiki, c’était que les gens perdaient leurs affaires et on voulait trouver un moyen rigolo et surtout efficace de permettre aux gens de les retrouver avec la technologie. Pour Eliosor, on est parti du principe que quand tu as une problématique de financement : soit tu as l’argent, soit tu t’endettes, mais il n’y a rien au milieu. On trouvait ça dommage qu’il n’y ait pas plus d’innovation pour permettre aux gens de financer leurs projets de manière générale. C’est comme ça qu’on a cherché à innover autour des sujets du financement grâce au co-investissement immobilier.

Quel lien avez-vous avec les banques ?

Même si on vient chatouiller les banques, on est quand même dans une démarche plus proche du partenariat que de la compétition. Parce que finalement, on peut leur amener un apport pour plusieurs centaines de leurs prospects, ce qui diminue leur risque. 

Ces partenariats nous permettent de proposer à nos clients un co-investissement, mais aussi de leur trouver un emprunt bancaire. On leur propose un plan global de financement de leur bien. 

Quelles sont tes ambitions pour Eliosor ?

L’ambition, c’est d’aller disrupter le financement bancaire et de devenir une alternative à la banque. On veut que quelqu’un qui a besoin d’un financement dans quelques années se dise « soit je m’endette, soit il y a Eliosor ». L'enjeu est de démocratiser ça pour que les gens soient conscients du fait que grâce à leur bien immobilier ils ont accès à un nouvel outil de financement. 

Tu es aussi business angel. Qu’est-ce que cela t’apporte ?

Ce qui m’intéresse, c’est de pouvoir aider des entrepreneurs à atteindre leurs objectifs. Il y a pas mal d’entrepreneurs qui me contactent sur LinkedIn pour me demander des conseils et pour lever des fonds. Si je les conseillais, je trouvais ça plus intéressant de pouvoir aussi les aider de manière un peu plus opérationnelle et concrète dans leurs sujets de financement, en investissant, ce que je fais désormais. 

Quels sont tes liens avec l’EDHEC ?

J’ai assisté à quelques événements en présentiels avant la crise sanitaire dont un il y a un an et demi, au Centorial sur l’économie circulaire qui m’avait beaucoup plu. Et j’ai évidemment gardé de très bons amis de l’EDHEC. 

Pour contacter Bruno : via LinkedIn et via www.eliosor.com